Por: Bache3000

Lo que se debate este lunes no son proyectos concretos de construcción, sino el marco jurídico que permitiría eventualmente llevarlos adelante. El Plan Director es un instrumento de ordenamiento territorial de rango temático I que busca establecer parámetros urbanísticos generales para unas 70 hectáreas de la montaña, distribuidas en seis Áreas de Ocupación Concertada. La iniciativa está contenida en el marco de la ordenanza 2929 de 2018, que prorrogó la concesión del centro de esquí a CAPSA hasta 2056 a cambio de inversiones comprometidas por más de 22 millones de dólares en medios de elevación, pistas y fabricación de nieve.

Aunque todavía no hay proyectos particulares presentados, la empresa concesionaria ha manifestado públicamente su intención de construir un hotel a 1.200 metros sobre el nivel del mar y áreas residenciales con capacidad para incorporar entre 10 mil y 13 mil plazas alojativas, casi duplicando la capacidad actual del cerro. Pero para que esos desarrollos puedan tener viabilidad legal, primero es necesario que se apruebe este Plan Director que hoy no existe y que el Código Urbano vigente no contempla.

Desde el municipio y CAPSA defienden el proyecto señalando que se trata exclusivamente de un instrumento de ordenamiento general para fijar parámetros urbanísticos, que no otorga derechos a construir ni habilita obras. Según la posición oficial de municipio y empresa, a la que accedió este medio, las construcciones concretas requerirán trámites específicos y estudios de impacto ambiental en etapas posteriores. El argumento central del oficialismo es que las impugnaciones presentadas parten de una premisa errónea al confundir un plan de parámetros generales con una autorización de obra inmediata.

El municipio sostiene que el trámite cumple estrictamente con el Manual de Gestión Técnico Administrativa del Código Urbano, incluye la participación de veedores, dictámenes técnicos y prevé una audiencia pública, garantizando transparencia y seguridad jurídica tanto para los funcionarios como para los inversores. El oficialismo presenta el proyecto como un ejercicio regular de las competencias municipales, destinado a garantizar que el Cerro Catedral se desarrolle de manera sostenible, legal y alineada con los intereses de todos los ciudadanos.

El intendente Walter Cortés confirmó recientemente su intención de avanzar con el proyecto antes de fin de año, argumentando que Bariloche necesita inversiones porque "una ciudad en la que no se invierte queda postergada". También es cierto que se pretende evitar que sea un tema de campaña en 2027. Desde CAPSA, Helga Salvatelli, responsable del proyecto, defendió la iniciativa señalando que se trata de una visión a futuro con planificación a 50 años para ofrecer más servicios de calidad con experiencia ski in/out que generaría más turismo y desarrollo económico para la ciudad.

El oficialismo destaca cuatro fortalezas del proyecto. Primero, la seguridad jurídica y planificación progresiva, adoptando un esquema por etapas que asegura que el crecimiento del cerro sea ordenado y que cada intervención futura deba superar rigurosos controles ambientales y técnicos específicos. Segundo, la consolidación del patrimonio municipal, argumentando que lejos de vulnerar la Carta Orgánica, este proceso ejerce activamente la soberanía municipal sobre el territorio, cumpliendo con el destino turístico y deportivo establecido por las leyes nacionales y provinciales. Tercero, la transparencia participativa, señalando que el proceso se desarrolla dentro del Consejo de Planificación Municipal y se valida mediante participación ciudadana en audiencia pública, otorgando legitimidad social al desarrollo. Cuarto, el desarrollo económico responsable, al fijar parámetros urbanísticos claros que brindan un marco de previsibilidad para la inversión, separando la visión política de la necesidad técnica de ordenamiento territorial.

Respecto a las objeciones más frecuentes, el municipio responde punto por punto. Sobre la ausencia de un Plan Estratégico previo, argumenta que su inexistencia no suspende ni invalida la potestad del municipio para planificar y ordenar su territorio, y que el Consejo de Planificación Municipal es el órgano legalmente facultado para avanzar en este ordenamiento. En cuanto a la inalienabilidad del cerro establecida en el artículo 18 de la Carta Orgánica, sostiene que esta cláusula es una afirmación de dominio municipal para evitar que las tierras pasen a manos de terceros ajenos al patrimonio local, no una prohibición de uso, sino más bien una obligación de gestionar y planificar el área en beneficio del interés general.

Sin embargo, una de las polémicas más fuertes gira en torno al capítulo ocho del Plan Director presentado por el municipio, que según la concejal Julieta Wallace establece específicamente la posibilidad de venta de las tierras e incluso avanza en mecanismos de comercialización. La última versión del proyecto, señala textualmente que "en el acuerdo a celebrarse deberá asegurarse que MSCB, actual propietaria del predio, aporte el derecho real de dominio sobre las parcelas", y que esto se logrará "mediante un mecanismo que asegure a MSCB percibir una retribución por el valor del terreno". Además, establece que "para cumplir con lo estipulado en el acuerdo de 2020, la MSCB deberá recibir un porcentaje de las utilidades netas de impuestos que genere el desarrollo y comercialización de las unidades".

"No es que los que estamos diciendo cosas hace un montón de tiempo las decimos porque las estamos inventando, las decimos porque las escribió la Municipalidad. El capítulo ocho del plan establece específicamente la posibilidad de la venta e incluso avanza en un precio", señaló Wallace. La concejal advirtió que fuentes del oficialismo anticiparon que ese capítulo será modificado en la reunión del lunes, lo que obligaría a revisar uno de los puntos más conflictivos del proyecto. "Si ahora lo van a cambiar, bueno, ese punto tiene otro ribete. Pero lo que no es menor es que este lunes se pueden establecer los parámetros para la venta", alertó.

Sobre la necesidad del dictamen de Parques Nacionales, el municipio señala que la Administración de Parques Nacionales ya se expidió en el tratamiento de la ordenanza 2929 manifestando que no es aplicable su control directo sobre un área destinada a fines turísticos y deportivos, y que las competencias ambientales fueron delegadas al municipio y la provincia tras el traspaso de dominio. Respecto a los riesgos geológicos, la posición oficial indica que los informes del SEGEMAR son herramientas de referencia de carácter general para toda la zona cordillerana que no prohíben la planificación, y que los riesgos se gestionan mediante estudios de detalle y mitigación que serán exigidos cuando se presenten proyectos de obra concretos, no en esta fase de parámetros generales.

La oposición política, sin embargo, cuestiona la idea misma de que aprobar parámetros urbanísticos sea un paso inocuo o meramente ordenador. Wallace fue contundente al respecto: "El dar parámetros urbanísticos no es que no es nada, porque si no, ¿para qué lo hacen? Una vez que tengan los parámetros urbanísticos, ellos ya van a salir a ofrecer la inversión. Van a contratar a los arquitectos, van a iniciar la licencia para construir en Obras, y después eso ya no pasa por el Concejo Municipal, ya es una cuestión del Ejecutivo". La concejal sostiene que aprobar estos parámetros implica consolidar un derecho en el lugar y crear una expectativa de desarrollo que, en la práctica, será muy difícil de revertir.

"Vos una vez que le das los parámetros a este inversor, que aparte tiene la concesión del cerro hasta 2056, se va a sentar a cada gobierno municipal que esté gobernando. Imagínate si presiona ahora, imagínate si escala un paso más", advirtió Wallace, quien agregó que el contrato de concesión del 92 habla de un desarrollo inmobiliario pero no especifica dónde, cuántas camas, ni cuáles son las áreas de ocupación concertada, "ni siquiera dice que el Concejo Municipal está obligado a votarlo".

Las críticas no se limitan a cuestiones formales o procedimentales. Veinte juntas vecinales nucleadas en el Foro de Juntas por el Ambiente presentaron un comunicado contundente dirigido a la secretaria de Planeamiento Territorial, Sofía Maggi, cuestionando lo que consideran un proceso viciado de irregularidades. Las organizaciones firmantes, que van desde Villa Los Coihues hasta Las Margaritas, pasando por Llao Llao, Villa Catedral, Villa Lago Gutiérrez, Nahuel Malal y Cerro Chico, junto a la Asociación Civil Pájaro Azul y comisiones de vecinos autoconvocados, denuncian que cada convocatoria al CPM ha estado marcada por parcialidad, discrecionalidad y arbitrariedad, con una lectura restrictiva de la normativa que llevó a convocar únicamente a las juntas cercanas al cerro bajo la comprensión de que los barrios aledaños son los únicos interesados o afectados por el plan.

La geóloga Silvia Uber presentó observaciones ante el Concejo Municipal sobre la inestabilidad geológica de toda la zona citando estudios del SEGEMAR, advirtiendo sobre su falta de aptitud para desarrollos de este tipo. A esto se suman objeciones jurídicas vinculadas a la imposibilidad de transmitir el dominio a quienes adquieran las unidades derivadas del plan, dada la naturaleza temporaria propia del derecho de concesión.

El Cerro Catedral linda su jurisdicción con la del Parque Nacional Nahuel Huapi, y el ambiente no reconoce jurisdicción. "No podés hacer destruir una zona y decir que de acá para allá está todo bien", expresó la concejal, quien presentó un proyecto para crear un área natural protegida en el Cerro Catedral tanto en la gestión anterior como en la actual.

La concejal sostiene que para evaluar si estos parámetros urbanísticos van a cuidar el ambiente, se necesita un estudio de impacto ambiental ahora, no después de aprobar los parámetros. "Ellos dicen que después en cada proyecto va a estar el estudio ambiental. Está bien, pero yo quiero saber cómo va a impactar esta posibilidad que yo te estoy dando de todas estas áreas de ocupación concertada ahora, no después", señaló.

En el plano económico, las juntas vecinales plantean que no existen estudios que den cuenta de cómo impactará la ampliación de entre 10 mil y 13 mil plazas en la oferta del sector turístico actualmente existente, y se preguntan si esas nuevas camas no vendrán a reemplazar la capacidad hotelera de otros establecimientos céntricos, generando un proceso tendiente al monopolio del sector que concentraría la oferta en manos de un único actor privado en detrimento de la diversidad de la trama hotelera barilochense. Además, señalan, la vamos a pagar todos.

La oposición planteó que las proyecciones hablan de agregar a la ciudad entre 30 mil y 40 mil camas. Lo afirma también el Colegio de Arquitectos. "Esto va a dividir la ciudad. Van a ofrecer no solo el hotel en 1.200, que es el ski in/out que Bariloche no tiene y que bueno, esa es una discusión razonable. Pero ellos se exceden y son ocho áreas de ocupación concertada. Hay una zona con lotes de 800 metros. Es un Arelauquen ahí arriba, más hoteles. Es un modelo de negocios que no se ajusta a las necesidades y a la infraestructura de la ciudad actualmente", advirtió.

El ingeniero civil Ricardo Martín, asesor técnico del bloque Incluyendo Bariloche, advirtió que el punto más crítico del Plan Director está vinculado a la factibilidad de provisión de servicios básicos en el área, en particular agua potable y energía eléctrica. Martín sostuvo que habilitar un desarrollo inmobiliario con una demanda potencial de energía eléctrica en torno a los 20 MVA equivale a condenar a la ciudad a un colapso de su infraestructura. También señaló que la base del cerro Catedral ya tiene tres loteos preexistentes con un enorme potencial de desarrollo desaprovechado, de modo que generar suelo con parámetros urbanos fuera de dichos loteos solo contribuirá a la especulación y a mantener el suelo existente vacante y subutilizado.

Costa Brutten profundizó en el tema de infraestructura señalando que la ciudad tiene serios déficits en materia de servicios. "Tenemos una ciudad ahora se licitó la obra de gas, de agua para el barrio del Sur, de la captación del Gutiérrez. Pero sabemos lo que implica hoy en materia de infraestructura. El acceso al gas, el acceso a la luz, el acceso al agua, el sistema cloacal. Pensar en sumar a la ciudad hoy treinta mil camas, solamente sin hacer las obras necesarias, más allá de que CAPSA se hace cargo de llevar los servicios hasta arriba, necesitás la conexión del segundo anillado de electricidad, necesitás una planta de servicios cloacales más amplia o centro de transferencia", detalló el concejal.

Wallace también planteó el problema del acceso vial: "En invierno es un caos, ¿cómo van a hacer? No hay proyección de un segundo acceso para el lugar. En un momento se había dicho que era por eso que hicieron el puente de Los Coihues para el Cerro San Martín y para asfaltar el viejo camino, pero bueno, en definitiva no hay nada concreto".

Las organizaciones denuncian además que no se ha respondido con claridad cómo serán provistos los servicios básicos históricamente deficitarios en Bariloche, ni quién financiará las obras necesarias para llevar agua, cloacas, electricidad y gas a una zona actualmente deshabitada durante gran parte del año. Tampoco se ha explicado cómo se resolverá la pérdida de capacidad para asimilar la afluencia diaria de vehículos, toda vez que una de las áreas de ocupación concertada promovidas por el plan vendrá a reemplazar el área de estacionamiento gratuito que actualmente utilizan miles de visitantes diarios durante la temporada invernal. Desde CAPSA, en tanto, aseguran que el proyecto incluye todas las obras de infraestructura necesarias que el Estado no puede encarar, no solo en el desarrollo nuevo sino también en la actual Villa Catedral.

Wallace propuso una alternativa al planteo oficial: "Si ellos quieren discutir, hablemos de otorgar parámetros por cada área de ocupación concertada. Ni el contrato, ni la Ordenanza 2929, dice que tienen que tratarse todas juntas. Dame una y discutamos una, veamos qué haces con esa y después yo te doy otra. Eso no les sirve a ellos, obviamente, pero ahí es donde el Estado se tiene que parar y negociar".

En el plano político, el oficialismo logró una movida que despeja parte del camino en el Concejo Deliberante. La ex concejal Natalia Almonacid, quien había expresado públicamente su preocupación por la desorganización en las reuniones del CPM y señalado que la falta de respuestas políticas y técnicas generaba confusión entre los vecinos, dejó su banca para asumir como funcionaria provincial en Viedma. Almonacid, de Juntos Somos Río Negro, era considerada un voto difícil de conseguir para el proyecto del Cerro Catedral, y su salida del Concejo fue celebrada en el oficialismo. La concejal logró además que su marido fuera incorporado en el mismo ministerio provincial. En su reemplazo asumió Matías Pérez, considerado un voto favorable al proyecto de Catedral y a los temas sensibles de la municipalidad, una movida que desde el entorno del intendente Cortés califican como inteligente.Y sin duda lo es.

Del otro lado del tablero político, no habrá votos positivos de los concejales Facundo Villalba, Leandro Brutten, Julieta Wallace, Roxana Ferreyra ni de Tomás Hercingonja. Sin embargo, es importante señalar que en esta instancia todavía no están en juego las 70 hectáreas concretas del desarrollo inmobiliario, sino las reglas básicas para que ese proyecto pueda tener base jurídica. Hoy no la tiene.

La gran apuesta del oficialismo, según fuentes políticas consultadas, está puesta en las próximas elecciones a convencionales constituyentes. Con la alianza entre Juntos Somos Río Negro y el Partido Unión y Libertad, el objetivo es ganar la mayoría de convencionales y modificar parámetros de la Carta Orgánica que le permitan avanzar con el negocio inmobiliario del Cerro Catedral. Esa, advierten desde sectores opositores, es la verdadera jugada detrás de todos estos movimientos políticos.

El Foro de Juntas por el Ambiente convoca a toda la ciudadanía, juntas vecinales y organizaciones de la sociedad civil a participar de la próxima instancia del CPM del lunes 9 de febrero a las 11 de la mañana en el ex edificio Dinara de la Delegación Sur, con la clara intención de disputar un modelo de desarrollo urbano que consideran impuesto sin la participación genuina que la normativa vigente establece.

El Cerro Catedral, patrimonio municipal definido por la Carta Orgánica como inalienable y que ha sido durante décadas el principal factor dinamizador del turismo en Bariloche, enfrenta así una de las discusiones más sensibles de los últimos años, donde se cruzan argumentos técnicos, ambientales, jurídicos, económicos y políticos que definirán el futuro de la montaña y, potencialmente, el perfil turístico de la ciudad para las próximas décadas.