Por: Bache3000

La minuta técnica que leyó Alicia Albandoz, representante del Colegio de Arquitectos de Río Negro (CARN) seccional 3 de Bariloche, ante el Consejo de Planificación Municipal fue lapidaria. Durante la audiencia pública convocada ayer para debatir la modificación de parámetros urbanísticos en Rango 1 del Cerro Catedral, los arquitectos presentaron once observaciones fundamentales que cuestionan la viabilidad legal, técnica y ambiental del proyecto. La exposición desató la ovación más extensa y sostenida de toda la jornada entre los vecinos presentes.

El documento, fechado el 9 de febrero de 2026 y firmado por la Comisión Directiva CARN 3, comienza señalando un impedimento de raíz: el carácter inalienable de la tierra. "Según la Carta Orgánica Municipal, los bienes del dominio público son inalienables, inembargables e imprescriptibles. El Cerro Catedral, por su valor ambiental y estratégico, forma parte del patrimonio inalienable de la ciudad", establece el informe citando los artículos 7, 9 y 18 de la Carta Orgánica Municipal.

Los arquitectos advierten que el proyecto nace con un vicio de nulidad constitucional insalvable. El Artículo 18 de la Carta Orgánica establece taxativamente que el Pueblo de San Carlos de Bariloche reivindica el derecho excluyente sobre el cerro y sus tierras circundantes como porción inalienable de su patrimonio. Al ser un derecho del Pueblo en su conjunto, las autoridades actúan solo como administradores transitorios, careciendo de facultades para enajenar, lotear o transferir el dominio a privados.

"Cualquier esquema de 'transferencia de la tierra al privado' que implique el traspaso de dominio es nulo de nulidad absoluta. La Carta Orgánica solo permite el uso y goce bajo concesión, pero prohíbe la enajenación del suelo público", sostiene el documento técnico. El informe remarca que la tierra del Cerro Catedral no surgió de una compra municipal, sino que es parte de la herencia del peritaje de límites y la generosidad de Francisco Pascasio Moreno.

El CARN denuncia además un fraude a la normativa: "El intento de disfrazar una venta de tierras públicas bajo un canon de transferencia del 8% vulnera el espíritu de protección de los recursos naturales del municipio, dejando a los funcionarios que lo avalen expuestos a responsabilidad por mal desempeño".

El legado del perito Moreno pesa sobre la argumentación. La cesión original realizada en 1903 al Estado Nacional, que dio origen al Parque Nacional Nahuel Huapi, fue explícita: las tierras debían conservarse para el disfrute de las generaciones presentes y futuras, protegiendo la belleza natural por encima de cualquier interés comercial. La Ley 22.351 de Parques Nacionales y la posterior transferencia del Cerro Catedral de Nación a Provincia y luego al Municipio mediante Ley Provincial mantuvieron la obligación de conservar el patrimonio.

"Cuando la Nación transfirió las tierras del Cerro Catedral a la Provincia y luego al Municipio de Bariloche, lo hizo bajo la premisa de continuar con el espíritu de esa donación. El objetivo era el desarrollo de un centro recreativo y deportivo público, no un negocio inmobiliario de privados", recuerda el informe. La Ley Nacional 12.103 de creación de la Administración General de Parques Nacionales de 1934 ratifica el carácter inalienable del sistema.

El documento alerta que si el Municipio decide enajenar, vender o lotear para privados la tierra del Catedral, estaría violando directamente el cargo o la condición bajo la cual esas tierras fueron cedidas al patrimonio público. "Al convertir el patrimonio natural en parcelas privadas, el Municipio desnaturaliza el origen de la donación de Perito Moreno", sentencia.

La tercera observación apunta contra el Plan Estratégico e Integral de Desarrollo aprobado por Ordenanza 3285-CM-21, que ratifica en su página 25 que el área bajo análisis corresponde a Suelo No Urbanizable y con Valor Ambiental conforme al Plan de Ordenamiento Territorial 2011. Los arquitectos califican de "técnicamente inadmisible" que el Estado Municipal promueva una urbanización en una zona que su propia planificación estratégica —la más reciente y de mayor jerarquía— define como no apta para el desarrollo urbano debido a su fragilidad ecosistémica.

El impacto en el recurso nieve y microclima constituye el cuarto punto crítico. La urbanización dispersa atenta contra la materia prima del centro de esquí mediante la alteración termodinámica de la ladera. El reemplazo de masa boscosa por superficies absorbentes como hormigón y asfalto, sumado al calor residual de miles de viviendas en una urbanización dispersa como la propuesta, elevan la temperatura local entre 1°C y 2°C, reduciendo la cota de nieve y la ventana operativa de esquí.

El informe cita estudios del IPCC sobre el fenómeno de Isla de Calor Urbano en entornos de montaña e investigaciones del IANIGLA-CONICET sobre el retroceso de glaciares y mantos de nieve en los Andes. "Según modelos climáticos aplicados a centros de esquí en los Alpes y Pirineos, la liberación de calor antropogénico (calefacción) y el cambio de suelo pueden elevar la temperatura local, transformando nevadas en lluvias en la base (cota 1000 msnm) y acelerando el derretimiento del manto nival", advierte.

Las estructuras oscuras aceleran la absorción de radiación solar, precipitando el derretimiento del manto nival en las cotas bajas. La escorrentía e inestabilidad derivadas de la impermeabilización del suelo aumentan el riesgo de inundaciones en zonas bajas y comprometen la estabilidad de la ladera por la alteración de los flujos de agua subterránea.

El quinto apartado aborda la desarticulación del modelo turístico receptivo. El desarrollo masivo en el Catedral altera la gravedad de todo el mapa turístico de Bariloche. El flujo logístico de una "ciudad satélite" saturará de forma permanente las avenidas Bustillo y Pioneros, transformando un paseo paisajístico en una vía congestionada. Esto degrada la competitividad de los alojamientos y atractivos ubicados entre el kilómetro 1 y el Llao Llao.

El Plan Estratégico e Integral de Desarrollo advierte sobre la saturación de los ejes Bustillo y Pioneros. La adición de miles de plazas —un aumento de la capacidad de la ciudad en un solo punto— supera la Capacidad de Carga Sistémica, generando el efecto de "Ciudad Dual" o enclave, donde el turista no interactúa con el comercio urbano, degradando la economía del centro, según estudios de Capacidad de Carga Turística de la Organización Mundial del Turismo.

El documento denuncia además la pérdida de identidad de destino. La mutación de "Aldea de Montaña" a "Destino Urbano Densificado" desplaza al turismo de alta gama hacia destinos que conservan su escala natural, afectando la marca Bariloche a largo plazo. La presión sobre atractivos periféricos como el Parque Municipal Llao Llao y las costas del Lago Gutiérrez superará su capacidad de carga ambiental. El modelo de enclave versus ciudad integrada desplaza el modelo de "Bariloche Ciudad-Parque" hacia uno de "Bariloche Ciudad-Colapsada", ahuyentando al turismo de alta gama que busca exclusividad y preservación.

La degradación del casco urbano y comercio constituye el sexto eje crítico. Un desarrollo con servicios autónomos en la montaña reduce drásticamente el derrame económico hacia el centro de la ciudad. La calle Mitre y el polo gastronómico urbano perderán el flujo del segmento de elite. La gentrificación e informalidad derivadas del vuelco de miles de unidades residenciales al mercado de alquiler temporario absorberá la hotelería establecida, que es la principal generadora de empleo registrado y tributación municipal.

El séptimo punto expone el desbalance económico en el valor de transferencia. La compensación económica propuesta por el privado representa una descapitalización del patrimonio público. La valuación del 8% de la transacción o el piso de 10 dólares por metro cuadrado como valor de transferencia de la tierra al privado es asimilable a una simple comisión inmobiliaria, sin relación con el valor de mercado de tierras con indicadores urbanísticos asignados.

El cuadro comparativo de mercado presentado por los arquitectos es demoledor. Mientras la propuesta para Catedral establece 10 dólares por metro cuadrado para lotes residenciales de montaña, la Zona Este de Bariloche (Las Victorias) cotiza entre 110 y 150 dólares el metro cuadrado para lotes residenciales con servicios, un 1100% más. Los solares del Este rondan los 85 a 100 dólares, un 850% superior. El privado Cerro Chico comercializa lotes exclusivos de montaña entre 330 y 580 dólares por metro cuadrado, un 3300% más. La actual Villa Catedral ofrece lotes con servicios en la base entre 250 y 350 dólares, entre 2500% y 3500% por encima de la valuación propuesta. Incluso la Avenida Pioneros, con lotes de ladera con indicadores, cotiza entre 180 y 280 dólares, casi 1800% más.

"Incluso en las zonas menos valorizadas del Este/Sur, el valor del suelo triplica el costo de lo que el municipio pretende cobrar en el Catedral. Si sumamos el valor de la ladera con indicadores similares a los de la Av. Pioneros, estamos hablando de que el municipio está entregando el patrimonio por menos del 6% de su valor real", sentencia el informe.

La imposibilidad de mitigación agrava el panorama. Con 10 dólares por metro cuadrado, el municipio no puede adquirir superficies equivalentes en otras zonas de Bariloche para atender la emergencia habitacional que este mismo proyecto profundizará. Mientras un lote con servicios en Las Victorias ronda los 130 dólares por metro cuadrado, el costo de solo llevar la infraestructura (agua, cloaca, gas, electricidad) a nuevas tierras en el Este para la emergencia habitacional supera los 25-30 dólares por metro cuadrado. El municipio recibe menos de lo que le costará urbanizar tierras de menor valor.

La carga de infraestructura recae completamente sobre el Estado. El desarrollador captura la renta inmobiliaria mientras traslada al Estado el costo de dotar de infraestructura (luz, agua, cloacas) a las tierras que el municipio debe urbanizar en la periferia con los fondos recibidos.

El octavo apartado denuncia la ausencia de sustento económico y rol del Estado. Resulta alarmante que el Estado Municipal promueva esta iniciativa sin un estudio que evalúe el impacto en la economía global de Bariloche. No existe un análisis que justifique por qué el municipio fomenta un desarrollo que concentra la rentabilidad en un solo punto geográfico, mientras dispersa los costos de mantenimiento (servicios, residuos, vialidad) en el conjunto de la sociedad.

El Estado omite evaluar cómo la creación de esta "ciudad satélite" succionará la demanda del casco urbano, vaciando de contenido económico al centro comercial y gastronómico tradicional. La responsabilidad del Estado exige que el municipio vele por el progreso del conjunto. Al actuar como promotor de un proyecto de enclave, está incumpliendo su rol de planificador del desarrollo equitativo, favoreciendo una economía extractiva de recursos públicos en lugar de una economía urbana integrada.

La novena observación detecta nulidad por incumplimiento de la Ordenanza 2929-CM-18. El proceso actual presenta un vicio de forma insalvable que afecta su legalidad. La Ordenanza 2929-CM-2018, que establece las bases para la ampliación de la concesión, es taxativa al designar al Consejo de Planificación Estratégica como el organismo observador y garante del proceso participativo de Rango 1. Sin embargo, el CPE no fue convocado por el ejecutivo municipal.

Este vicio de procedimiento implica que, dado que el Ejecutivo Municipal ha promovido esta iniciativa omitiendo la participación y observación obligatoria del CPE en las etapas correspondientes, se ha vulnerado el marco normativo específico de la concesión. "Esta omisión no es un detalle administrativo menor, sino una causa directa de nulidad de todo el proceso", enfatiza el documento.

Las deficiencias formales e imprecisión técnica configuran el décimo punto. La documentación presentada carece del rigor técnico mínimo para un Plan de Desarrollo Urbano de esta envergadura. La escala de los planos y el nivel de detalle no son acordes a una intervención que pretende redefinir el ejido municipal. Se intenta aprobar un plan maestro con documentación que no supera el nivel de un anteproyecto básico.

Existe una contradicción sistémica en el corazón del proyecto respecto a la incongruencia de datos sobre población potencial. El análisis detecta que los indicadores urbanísticos que se pretenden aprobar no guardan relación con los objetivos habitacionales declarados en la memoria descriptiva. Esta disociación entre "lo que se dice que se hará" y "lo que la norma propuesta permite hacer" sugiere una subestimación deliberada de los impactos reales. La imprecisión de los datos presentados no permite realizar una evaluación técnica certera sobre la viabilidad del proyecto.

La falsa premisa de uso entre hotelero versus residencial revela otra contradicción fundamental. Se promociona la propuesta como una "intervención de carácter hotelero" para justificar su utilidad pública e interés turístico. Sin embargo, la documentación técnica revela una realidad opuesta. Al analizar el Dimensionamiento de necesidades (página 69 del PDDUACC), queda en evidencia que la superficie destinada exclusivamente a hotelería es una fracción mínima del total. La gran mayoría de la tierra se destinará al mercado de segundas residencias/residencial transitorio, posiblemente Airbnb, y loteos privados.

El desvío de finalidad es evidente. El proyecto es, en esencia, una expansión urbana residencial masiva de alrededor de 628.509 metros cuadrados, según las planillas de zonificación, que utiliza la etiqueta de "desarrollo turístico" como un artificio para eludir las restricciones de uso de suelo. El impacto en el modelo de ciudad genera una presión urbana permanente sin el retorno social o impositivo que aportaría una estructura hotelera genuina.

La undécima observación cuestiona el respeto al llamado a audiencia pública. Visto que se menciona en la convocatoria la definición del llamado a audiencia pública, la Comisión Directiva advierte sobre la irregularidad en el procedimiento de participación ciudadana y la vulneración de las jerarquías institucionales de la ciudad.

La competencia del Concejo Deliberante es clara según el Manual de Gestión Técnico Administrativa del Código Urbano de Bariloche: la convocatoria a Audiencia Pública para proyectos de esta magnitud y carácter estructural es una función propia del Concejo Deliberante. No se encuentran definidas como atribuciones del Ejecutivo municipal la convocatoria a Audiencia Pública, y siendo que dicha atribución no le fue delegada, es claramente una atribución del Concejo Deliberante de esta ciudad.

Si bien los arquitectos observan que, año tras año, estas audiencias han sido convocadas sistemáticamente por el Poder Ejecutivo, el Cuerpo considera que dicha práctica constituye una anomalía administrativa. El hecho de que se haya repetido en el tiempo no otorga legalidad a un procedimiento que ignora las facultades del cuerpo legislativo. La elusión del control persiste en este mecanismo por fuera de la órbita del Concejo Deliberante, con el único fin de evitar el control legislativo y debilitar el debate democrático que el Código Urbano pretendió garantizar.

La conclusión del documento no deja espacio para medias tintas: "La propuesta es jurídicamente nula y perjudicial para el conjunto de la ciudad. Vulnerar la inalienabilidad de la tierra pública establecida en la Carta Orgánica para facilitar un negocio inmobiliario que, además, compromete la viabilidad técnica del esquí (nieve) y la conectividad del ejido, constituye un perjuicio irreversible para el patrimonio de Bariloche".

El proyecto carece de un Estudio de Impacto Ambiental y Social integral que contemple la retroalimentación climática local (pérdida de nieve por calor urbano). Sumado a la nulidad jurídica por la inalienabilidad de la tierra, la propuesta representa un riesgo patrimonial y ambiental para Bariloche.

"Dadas las numerosas irregularidades, las contradicciones y la manifiesta precariedad de la documentación técnica, no resulta productivo ahondar en detalles técnicos menores", establece el documento. Por todo lo expuesto, el Plan de Desarrollo propuesto debe ser desechado íntegramente de manera inmediata, dándose por finalizado cualquier intento de tratamiento basado en este proceso viciado de nulidad.

La intervención de Albandoz, respaldada por las firmas de la Comisión Directiva: 

VICE-PRESIDENTE: ARQ. Alicia Abandoz MP. 1403-3
PRO-SECRETARIO: ARQ. María A. Montón MP. 1525-3
PRO-TESORERO: ARQ. Sofía García de Vinuesa MP. 1784-3

1º VOCAL: ARQ. Augusto Sarchione MP. 1082-3
2º VOCAL: ARQ. Luciano Altamirano MP. 1325-3
3º VOCAL: ARQ. María Torrijos Orlandi MP. 2175-3

1º VOCAL SUPL.: ARQ. Diego Malbrán MP. 0117-3
2º VOCAL SUPL.: ARQ. Lucía Cerrotta MP. 1939-3
3º VOCAL SUPL.: ARQ. Máximo Peralta MP. 1517-3