Por: Bache3000

Hay una palabra que aparece muchas veces en los documentos del proyecto del Cerro Catedral y que merece ser mirada de cerca. La palabra es "ordenamiento". Ordenar lo que existe, dicen. Regularizar, planificar, dar marco normativo a una realidad que ya está ahí. Es una palabra razonable, casi tranquilizadora. El problema es lo que esconde.

El concejal Leandro Costa Brutten, del bloque Incluyendo Bariloche, ingresó este 20 de febrero el Proyecto de Ordenanza 527-26. El texto es seco y jurídico, como deben ser estas cosas, pero la denuncia que articula tiene una lógica narrativa que vale la pena seguir con calma. Todo lo que efectivamente podría ordenarse en el Cerro Catedral —Villa Catedral, los hoteles, los servicios en la base, las construcciones que llevan décadas ahí— ya existe en zonas urbanizadas. Esas zonas tienen marco normativo. Se pueden regular hoy, sin tocar nada más. Entonces, ¿para qué se necesitan parámetros urbanísticos nuevos en áreas donde hoy está expresamente prohibido construir? La respuesta es la que Costa Brutten quiere que todo el mundo escuche: los nuevos parámetros no ordenan lo que ya está. Habilitan lo que todavía no se puede hacer. El "ordenamiento" es el nombre elegante de otra cosa.

Esa otra cosa tiene forma de fideicomiso. El proyecto del Gobierno Municipal —el Plan Director de Desarrollo Urbano Ambiental del Cerro Catedral, el PDDUA CC— plantea que la Municipalidad celebraría con CAPSA un acuerdo por el cual se obligaría a transferirle el dominio del predio. La contraprestación sería el 8% del precio de venta final de cada lote, o diez dólares por metro cuadrado vendible. El terreno quedaría en dominio fiduciario en cabeza de un fideicomiso de garantía.

Para entender qué significa ese número en términos concretos, alcanza con mirar el mercado. Un lote con servicios en Las Victorias vale hoy entre 110 y 150 dólares el metro cuadrado. En Cerro Chico, entre 330 y 580. En la propia Villa Catedral, entre 250 y 350. Incluso en las zonas menos valorizadas del Este, el valor del suelo triplica lo que el municipio cobraría por las tierras del cerro. El Colegio de Arquitectos calculó la brecha con precisión: el Estado estaría entregando el patrimonio público por menos del 6% de su valor real. No es una metáfora. Es la proporción exacta entre lo que el municipio recibiría y lo que esas tierras valen en el mercado que el propio proyecto generaría al asignarles parámetros urbanísticos. El desarrollador captura la renta. El municipio recibe la comisión.

El Colegio de Arquitectos de Río Negro (CARN) llegó a la misma conclusión por otra vía. En su Minuta Técnica del 9 de febrero, el CARN señala que el Plan Estratégico e Integral de Desarrollo de Bariloche —la normativa de planificación más reciente y de mayor jerarquía— ratifica que el área bajo análisis corresponde a suelo no urbanizable y con valor ambiental, conforme al Plan de Ordenamiento Territorial de 2011. No es una opinión técnica discutible. Es la propia planificación estratégica del municipio la que define esas tierras como no aptas para el desarrollo urbano. El Colegio detectó además algo que califica de deliberado: los indicadores urbanísticos que se pretenden aprobar no guardan relación con los objetivos habitacionales declarados en la memoria descriptiva del proyecto. Lo que se dice que se hará y lo que la norma propuesta efectivamente permite hacer son dos cosas distintas. Esa distancia, sostienen los arquitectos, no es un error. Es una decisión.

El proyecto de Costa Brutten responde con una doble cerradura. El artículo 3° establece que las 1.920 hectáreas identificadas en la Ley Provincial 4.184 no pueden ser objeto de ninguna disposición que implique pérdida de dominio, ni siquiera de manera transitoria. El artículo 4° suspende toda tramitación de documentación relativa a cambios de uso o parámetros urbanísticos en esa área, hasta que el municipio complete una serie de obligaciones que lleva años postergando: el Código Ambiental, el código de peligros geológicos que la Ordenanza 1640-CM-06 ordenó confeccionar hace casi dos décadas y nunca se completó, el Plan de Desarrollo Urbano Ambiental de la Delegación Catedral, y la inscripción definitiva de esas tierras en el registro de la propiedad inmueble a nombre de la Municipalidad. Antes de hablar de parámetros urbanísticos en tierras protegidas, dice el proyecto, terminen la tarea en las tierras que ya pueden regular.

Esas 1.920 hectáreas no llegaron al municipio por una compra. Francisco Pascasio Moreno donó en 1903 al Estado Nacional las tierras que dieron origen al Parque Nacional Nahuel Huapi con una condición explícita: que fueran conservadas para el disfrute de las generaciones presentes y futuras. La cadena de transferencias —de Nación a Provincia, de Provincia a Municipio— mantuvo esa obligación. Hay algo en esa historia que el debate urbanístico tiende a olvidar y que el proyecto de ordenanza recupera sin decirlo: estas tierras nunca fueron un activo. Fueron un legado. Y los legados, a diferencia de los activos, no se venden. Mucho menos por el 6% de lo que valen.