Por: Bache3000

Desde 1980, la normativa urbanística de San Carlos de Bariloche establece con precisión qué tiene que estar hecho antes de que un terreno pueda venderse. No es una formalidad menor: sin calles consolidadas, sin red de agua, sin cloacas, sin alumbrado público, ningún desarrollador puede ofrecer lotes en un fraccionamiento nuevo. Así lo señala el arquitecto Raúl A. Martiniau en un documento técnico fechado el 8 de mayo de 2026, en el que advierte que en el barrio Las Morenas —ubicado en el sector de Pampa Alta— terrenos estarían siendo comercializados sin que esas obras estén ejecutadas.

Según explica Martiniau, el artículo 16.4 del Código de Planeamiento es categórico: la venta de lotes en nuevos fraccionamientos solo puede realizarse una vez ejecutadas las obras esenciales del proyecto aprobado. De acuerdo con el profesional, eso incluye apertura y consolidación de calles, sistemas de drenaje y desagüe pluvial, veredas, red cloacal con sistema depurador, agua corriente, red eléctrica, alumbrado público, forestación y tratamiento ambiental, y al menos la ejecución parcial de los centros de servicios previstos. Para el arquitecto, no se trata de una lista orientativa sino de una condición previa e ineludible a cualquier acto de comercialización.

Martiniau también señala que la norma contempla que todo nuevo predio destinado a uso habitacional debe incorporar áreas de reserva ecológica externa —las llamadas AREE—, con excepciones muy acotadas. Según su análisis, las únicas subdivisiones que pueden realizarse sin esa incorporación son aquellas que no requieran la apertura de nuevas calles, lo que claramente no aplica en desarrollos de la escala que se observa en Las Morenas.

El profesional advierte que el desconocimiento de estas reglas no exime a los compradores de sus consecuencias pero sí los expone a situaciones graves. "Resulta indispensable difundir estas disposiciones para evitar que personas atraídas por ofertas engañosamente atractivas queden expuestas a situaciones que podrían configurar abuso de confianza o, incluso, estafa", señaló Martiniau en su documento.

Las consecuencias de este tipo de irregularidades, según plantea el arquitecto, no se limitan a los compradores. Martiniau advierte que cuando los lotes se venden sin infraestructura, quienes los adquieren terminan ocupando el terreno en condiciones precarias, generando conflictos sociales, déficit de servicios y altos costos ulteriores para el municipio. El impacto, sostiene, lo termina absorbiendo el conjunto de la comunidad.