Por: Bache3000

La Cooperativa Ebenezer y Garcés SAS llevaron la semana pasada a sus asociados a ver "los terrenos donde vamos a vivir". Son las parcelas 9 y 14 del loteo Las Morenas, en Pampa Alta. Treinta y un hectáreas pegadas al CRUM (vertedero). Los estudios técnicos aprobados por el Concejo Deliberante son claros: allí solo pueden vivir unas 380 personas, el uso residencial está condicionado a la remediación del basurero y eso no puede ocurrir antes de diez años desde su aprobación. Pero hay algo más: quienes les vendieron ese terreno son los mismos que presentaron ante el municipio el informe que demuestra que ahí no se puede vivir.

Hay una palabra que los vendedores no pronunciaron frente a sus compradores cuando los llevaron a caminar por ese campo: buffer. En el Plan Especial de Estructuración Urbana Las Morenas —aprobado por el Concejo Deliberante de Bariloche y parte del expediente oficial de la Municipalidad— las 31,94 hectáreas que adquirieron la Cooperativa Ebenezer y Garcés SAS están clasificadas como BUN, Buffer Norte. En urbanismo, buffer no es un término decorativo. Significa zona de amortiguación. Significa que ese suelo existe para separar, no para concentrar. Separa la ciudad del basural. Lo dice el propio documento técnico: "Es una zona que rodea el área del vertedero en proceso de remediación y la Planta de Tratamiento y la disposición final de RSU." Treinta y un hectáreas compradas para vivir. Treinta y un hectáreas que el municipio definió, por escrito, como franja de protección entre los vecinos y la basura.

El Plan Especial de Estructuración Urbana Las Morenas no es una opinión ni una advertencia ambiental de algún activista. Es un documento técnico multidisciplinario —arquitectura, geología, hidrología, vegetación— elaborado por profesionales especializados, procesado por Rango III ante la Municipalidad de Bariloche y aprobado por el Concejo Deliberante. Está en el expediente. Tiene sello. Tiene número. Y dice, entre otras cosas, que la densidad bruta de la zona BUN es de doce habitantes por hectárea. Doce. En treinta y un hectáreas eso arroja, en el mejor de los casos, unas 380 personas. No un barrio. No una cooperativa masiva de vivienda social. Un puñado de personas, en condiciones restringidas, si y solo si el vertedero fue saneado, si el monitoreo ambiental lo certifica, y si pasaron al menos diez años desde la aprobación de la ordenanza. Diez años. En ese mismo documento, los técnicos detallan con precisión los riesgos que hacen necesaria esa espera: olores, vectores sanitarios, humo, lixiviados, polvo, dispersión aérea de gases tóxicos, ruidos. Las enfermedades asociadas a la exposición prolongada a basurales no requieren aclaración.

La imagen vale más que cualquier explicación. En la planilla de subdivisión del PEU Las Morenas —el documento aprobado por el Concejo— aparece una tabla con todas las zonas del predio y sus parámetros. La zona BUN, Buffer Norte, es la última columna. Lote mínimo: 1.500 metros cuadrados. Densidad: 12 habitantes por hectárea. Para entender qué significa ese número basta compararlo con el resto: otras zonas del mismo plan admiten 200, 300, hasta 500 habitantes por hectárea. La zona BUN admite 12. Es el número más bajo de toda la tabla. No porque los técnicos hayan cometido un error, sino exactamente al revés: porque sabían lo que había al lado. Esas 31 hectáreas compradas por la cooperativa y la SAS, al precio de dos millones de dólares, podrían albergar legalmente a unas 380 personas. Quinientas familias compraron un terreno con capacidad oficial para 380 personas. Y eso, solo si el basural deja de existir. Lo que todavía no pasó.

El plano que circuló entre los asociados —ese croquis con catorce lotes divididos prolijamente, que muestra un loteo ordenado y prolijo como si fuera un barrio en construcción— no está aprobado por la Municipalidad de Bariloche. No existe en ningún expediente oficial. Es una propuesta de la empresa vendedora. Pero no tiene validez urbanística. Lo que sí existe, lo que sí está aprobado, lo que sí tiene respaldo institucional, es exactamente lo contrario: un documento que clasifica ese suelo como zona condicional, no apta para uso residencial permanente ni transitorio, subordinada a condiciones ambientales que aún no se cumplen y que el propio municipio reconoce que no se cumplirán en el corto plazo.

Los vendedores de las 31 hectáreas son los integrantes de la familia Li, o al menos una parte de ellos. Son los mismos que en 2021 presentaron ante la Municipalidad el Plan Especial de Estructuración Urbana Las Morenas, que tramitó con sus nombres en la carátula, con sus parcelas como objeto del estudio, y con el informe ambiental que establece, con precisión técnica, que el sector donde hoy se ofrecen viviendas a familias de una cooperativa no reúne condiciones para ser habitado. Lo firmaron. Lo presentaron. Lo aprobaron. Y luego lo vendieron.

Griselda Andrea Garcés, en su carácter de administradora de G. Garces S.A.S., firmó en julio de 2025 una reserva de compra por dos millones de dólares por las parcelas 9 y 14 —exactamente las que la Cooperativa Ebenezer presentó la semana pasada como "nuestros terrenos"— con plena constancia de que el inmueble tenia medida cautelar vigente y que la escrituración estuviera sujeta a que esa cautelar sea levantada y a que se tramite un plan de estructuración ante el municipio. La compradora firmó reconociendo que el corredor la informó de la imposibilidad actual de escriturar. Que haya comprado de todas formas es una decisión legal. Lo que no es legal, ni ético, es venderle ese futuro a quinientas familias trabajadoras sin decirles lo que los propios documentos oficiales dicen.

Esto no lo dice Bache3000. Lo dice el expediente del municipio. Algo que sería importante que los asociados lean. Lo dicen los estudios de geología, hidrología y urbanismo aprobados por el Concejo Deliberante. Lo dice el plano de zonificación donde esas tierras aparecen clasificadas como buffer. Lo dice la planilla de usos del suelo, donde el uso residencial en la zona BUN aparece como condicionado. Lo dicen los técnicos que firmaron esos informes. Lo dice, en definitiva, la realidad que nadie les mostró a los asociados cuando caminaron ese campo la semana pasada, mirando el horizonte, creyendo que estaban parados en el lugar donde iban a vivir.

El vertedero sigue ahí. El humo también. Los lotes, no.