Por: Bache3000

El Instituto Municipal de Tierras y Viviendas para el Hábitat Social (IMTVHS), junto a la Universidad Nacional de Río Negro (UNRN), presentó el primer pre-diagnóstico del Observatorio de Alquileres, creado por la Ordenanza 3456-CM-2024. El documento sistematiza por primera vez toda la información disponible sobre el mercado de alquileres en Bariloche. Y los números pintan un panorama preocupante.

El dato central del informe es contundente: la proporción de hogares que alquilan pasó del 17% en 2001 al 26,2% en 2022. En números absolutos, los hogares inquilinos se triplicaron: de 4.394 a 13.797 en dos décadas. Bariloche, además, crece a un ritmo que pocas ciudades del país sostienen: entre 2001 y 2022 la cantidad de hogares se duplicó, con más de 1.300 hogares nuevos por año. La población, en cambio, creció mucho menos (45,6%), lo que indica hogares cada vez más chicos: parejas jóvenes, personas que viven solas, familias monoparentales. Todos demandando techo.

El factor turístico: la cancha está desnivelada

El informe pone números a una tensión conocida: la competencia entre el alquiler permanente y el alquiler turístico. Según datos de la plataforma AirDna, en Bariloche se ofrecen en promedio 2.500 viviendas en alquiler turístico, pero solo 365 están habilitadas. Es decir, apenas el 14,6% de la oferta turística está registrada.

La explicación es económica: en su momento se llegó a estimar una relación de uno a ocho entre la rentabilidad del alquiler permanente y el turístico. Con esa diferencia, miles de propietarios retiraron sus viviendas del mercado residencial para volcarlas a plataformas como Airbnb. El estudio detecta una incipiente recuperación de la oferta permanente desde 2024, pero advierte que el camino de regreso es lento: una vez que una vivienda se equipa y amuebla para el turismo, volver al alquiler tradicional no es inmediato.

A esto se suma otro dato que llama la atención: usando el consumo eléctrico como indicador, el informe estima que alrededor de 5 mil viviendas están ociosas, sin ningún uso habitacional. Representan más del 10% del parque residencial de la ciudad. La paradoja es evidente: las viviendas crecieron de 23 mil a 57 mil entre 2001 y 2022 —más del doble que la población—, pero ese crecimiento no se tradujo en más acceso a la vivienda para quienes viven y trabajan en la ciudad.

Los precios tampoco dan tregua. El relevamiento realizado durante 2025 muestra que los departamentos de 1 y 2 ambientes pasaron de $800.000 a $1.000.000 mensuales, los de 3 y 4 ambientes de $1.000.000 a $1.400.000, y las casas grandes duplicaron su valor: de $800.000 a $1.600.000. La única categoría que bajó fue la de casas chicas. El informe señala además que, desde la desregulación del mercado a fines de 2023, los alquileres suben por encima de la inflación, incluso con más oferta disponible.

Inquilinos jóvenes, empleados y con estudios, pero en peores condiciones

El perfil que dibuja el informe rompe algunos prejuicios. Los inquilinos barilochenses son más jóvenes (el 67% de los jefes de hogar inquilinos tiene menos de 44 años), tienen mayor nivel educativo que los propietarios y mayor tasa de empleo. Pero, a pesar de eso, viven en condiciones más precarias.

El documento estima que unos 10 mil hogares —el 20% del total— se encuentran en situación de déficit habitacional, principalmente por hacinamiento. Y advierte que la respuesta del Estado quedó muy atrás: en las últimas dos décadas se generaron unas 7 mil soluciones habitacionales frente a 27 mil hogares nuevos. Apenas un cuarto de la demanda.

La conclusión es dura: en Bariloche, tener o no tener vivienda propia se convirtió en un factor que produce y reproduce desigualdad social. El pre-diagnóstico es el punto de partida del trabajo del Observatorio, que deberá generar información sistemática y actualizada sobre el mercado de alquileres. El documento también repasa experiencias internacionales —desde impuestos a la vivienda ociosa en Francia y Vancouver hasta la zonificación del alquiler turístico en ciudades europeas— que podrían servir de insumo para futuras políticas locales.

Mientras tanto, la pregunta de fondo sigue abierta: ¿cómo garantizar que quienes viven y trabajan en Bariloche puedan acceder a una vivienda digna en una ciudad donde el metro cuadrado rinde más como negocio turístico que como hogar?