Por: Bache3000

Hay una palabra que en Bariloche se usa para los terrenos como se usa para los animales en el campo: engordan. La tierra engorda. No hace nada, no produce nada, no emplea a nadie, no se mueve, y sin embargo cada año vale más. Engorda al sol, engorda mientras llueve, engorda mientras la ciudad crece a su alrededor y le pone calles, le tiende cables, le acerca un colectivo, le construye una escuela enfrente. Engorda con el trabajo ajeno. Y el día que el dueño decide vender, cobra todo eso —todo lo que la comunidad le puso encima sin pedirle nada a cambio— como si lo hubiera fabricado él, con sus manos, una madrugada.

De eso, de esa anomalía que tenemos tan incorporada que ya ni la vemos, trata un documento que acaba de poner sobre la mesa Tomás Guevara, investigador independiente del CONICET, en el marco del debate por la reforma de la Carta Orgánica Municipal que atraviesa la ciudad este 2026. El nombre técnico es un trabalenguas: indicadores urbanísticos diferenciales, optativos y onerosos. Pero la idea, cuando uno la desviste de la jerga, es de una simpleza casi insultante.

Hoy, cuando alguien compra un terreno en Bariloche, compra también —gratis, de yapa, sin que medie ningún esfuerzo— todo lo que la norma le permite construir ahí. El máximo. La torre entera, si la norma habilita la torre. Lo único que le falta es el trámite, la licencia, ese papel que cuesta lo que cuesta sellar un papel. Lo demás ya viene puesto, como si el derecho a edificar hasta el techo fuera parte inseparable del suelo, una propiedad de la tierra igual que su humedad o su pendiente.

La propuesta dice: no. Dice que el potencial de construcción no es un derecho que el propietario se compró, sino una expectativa que le otorga el Estado, y que el Estado puede —debería— cobrar por esa parte. El propietario conserva lo suyo: un núcleo de edificabilidad base, una casa grande, doscientos metros cuadrados, más que suficiente para una familia. Eso es inherente, eso no se toca. Pero todo lo que esté por encima de eso, hasta el máximo que permite la norma, hay que pagarlo. Un derecho de compensación. Una porción de la valorización que vuelve, por una vez, al lugar que la generó: la ciudad.

Lo interesante —y acá Guevara es preciso, casi quirúrgico— es sobre quién recae el costo. No sobre el que construye. No sobre el desarrollador, ese que arriesga plata, que pone capital, que emplea gente, que toma riesgo. El costo recae sobre el otro, el que espera. El que compró y se sienta a mirar cómo la ciudad le hace el trabajo. El rentista. El que engorda la tierra. Porque el desarrollador, en el peor de los casos, paga lo mismo que pagaría hoy, solo que en dos momentos en lugar de uno: una parte al dueño del terreno, otra parte al Estado. Y en el mejor de los casos hasta sale ganando, porque el suelo sin urbanizar, que en Bariloche está por las nubes, debería empezar a bajar.

Y acá aparece el dato que conviene leer despacio, dos veces, porque es el corazón de todo. Existen alrededor de mil hectáreas de suelo de expansión vacante, vacío, esperando, dentro de las zonas que la propia normativa define como aptas para que la ciudad crezca. Mil hectáreas. Para dimensionar: la mancha urbana de toda Bariloche se estima entre seis mil y ocho mil hectáreas. Estamos hablando de un equivalente a entre el doce y el dieciséis por ciento de toda la ciudad construida, quieto, baldío, a la espera.

¿Y de quién es esa tierra? La respuesta es el verdadero escándalo, el que nadie dice en voz alta en una ciudad donde todos se conocen. Esas mil hectáreas están en manos de menos de diez titulares. Menos de diez. Personas, familias, sociedades. Un puñado de nombres que uno podría escribir en una servilleta. Esa es la escasez de Bariloche: no es real, es fabricada. No falta tierra. Sobra tierra. Lo que pasa es que está concentrada, retenida, congelada por quienes saben que cuanto más escasea, más vale, y que el tiempo —el tiempo y la ciudad entera trabajando— juega siempre a su favor.

Guevara hace una cuenta para que la abstracción se vuelva ladrillo. De cada diez hectáreas sin urbanizar podrían salir, en un cálculo conservador, cien lotes accesibles. Diez mil lotes en total. Diez mil familias que hoy no pueden, que se van a alquilar afuera, que se amontonan, que miran cómo el suelo de su propia ciudad les queda cada año más lejos. Diez mil lotes sin correr un centímetro la frontera urbana, sin tocar un bosque, sin subir un faldeo. Todo adentro de lo que la ciudad ya decidió que puede crecer. Todo disponible. Todo retenido.

El dinero que dejaría esto tampoco es una abstracción. La propuesta calcula que un derecho de compensación del diez por ciento, aplicado sobre los expedientes de construcción de 2025, habría dejado unos veintitrés mil millones de pesos en un año. Para entender la magnitud: equivale al veintiuno por ciento de todo el presupuesto que el municipio ejecutó en 2025. Casi la mitad de lo que entra por coparticipación provincial. Esa plata iría a un Fondo de Desarrollo Urbano blindado, intocable, que no podría desviarse a pagar sueldos ni a tapar agujeros de caja —como, reconoce el propio documento, viene pasando con los fondos parecidos que ya existen y que terminan desnaturalizados—. Iría a comprar tierra, a urbanizarla, a construir vivienda social, a tender infraestructura, a mejorar el transporte.

Hay una pregunta de fondo que el documento se anima a hacer y que vale la pena dejar planteada, porque incomoda. ¿De quién es la valorización de la tierra? ¿Del que tiene el papel del Registro, o de los miles que cada día, yendo a trabajar, pagando impuestos, habitando, le dan valor a ese pedazo de mundo? La ciudad valoriza el suelo. La ciudad somos todos. Y sin embargo esa plusvalía, ese aumento que no fabricó nadie en particular y que fabricamos entre todos, hoy se la lleva entera el que tuvo la suerte, la astucia o la herencia de estar sentado encima en el momento justo.

Bariloche, hay que decirlo, no parte de cero. Fue pionera en el país: tiene política de recuperación de plusvalías desde 2010, banco de inmuebles, tributo a los baldíos. Veinte años de instrumentos. El balance, sin embargo, es magro: sirvieron para arañar una porción menor del excedente, nunca para torcer el rumbo. La ciudad siguió desparramándose hacia los bordes, baja, fragmentada, cara. La propuesta de Guevara no inventa el agua tibia —se aplica ya en Posadas, en Concepción del Uruguay, está en estudio en Villa La Angostura, viene de experiencias en Brasil— pero propone algo más ambicioso que parchar: cambiar la lógica.

La reforma de la Carta Orgánica es la ventana. Una de esas raras ocasiones en que una ciudad se sienta a escribir las reglas con las que va a vivir las próximas décadas. El documento incluso deja redactados los artículos, listos para discutir. Falta lo más difícil, que nunca es técnico. Falta la voluntad de mirar de frente a esas mil hectáreas y a esos menos de diez nombres, y decidir si Bariloche sigue siendo una ciudad que engorda tierra para pocos, o si se anima a repartir, aunque sea un poco, lo que entre todos construimos.